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银城地产市场营销部区域营销总监朱群
南京改善时代已经来临

2017年将成品质提升元年

邵晴 南京中航工业科技城发展有限公司营销管理中心总经理
   

   

    采访手记:
    南京楼市一直都有种楼盘叫“神盘”,仁恒江湾城、中航金城1号不得不提,其中中航金城1号四次开盘四次告罄,在2016年南京豪宅的销售中,180㎡以上户型每卖掉6套就有1套是中航金城1号的房子,什么原因引起这样的“中航现象”?
    在2016年不论是房价还是地价都屡创新高,河西,城东,还有城中稀缺地段,“豪宅”四起,新的格局也正在形成,“改善时代”已经来临。2017年,怎样的产品将更能赢得市场青睐?
    面对当前限购、限贷的市场环境,2017年南京楼市发展会朝着哪个方向走?对于买房人来说,有怎样的选房和投资建议?
    日前,我们采访到了南京中航工业科技城发展有限公司营销管理中心总经理邵晴,为我们一一解读、点评。

 
 
 
语录
 
   南京总价800万以上豪宅每卖掉6套就有1套是金城1号
   2016年,中航金城1号签约套数777套,销售全额达50.9亿,单盘销售排名全市第三,在2016年南京总价800万以上豪宅销售占比中,每卖掉6套,就有1套是属于金城1号的。
  南京刚需、首改还是市场主流,但改善时代已经到来
   南京部分板块已经进入到改善时代,140、180、200㎡以上的成交套数,每年都会有一定比例的增长,改善的时代已经到来了。如何用好的改善产品赢得客户和市场,这是要思考的问题。
  不是好产品太多了,是我们看到好产品的机会太少了
   谁会是第一个、第一批开发企业去提、去做,把2017年当做是品质提升的元年,在品质、客户生活居住体验感能够有非常好的举动,我相信在整个市场竞争上会有更多优势。把这个做好,我是充分看好2017年的市场的。
 
  2017年南京楼市会朝哪个方向走?
     
中航科技城效果图
中航科技城效果图
中航科技城效果图
中航科技城效果图
中航科技城效果图
中航科技城效果图

 1、2017年,开发商如履薄冰,需要小心翼翼

   2017年对于房地产开发企业来说,还是如履薄冰,需要小心翼翼。市场到底会怎样发展?受制于土地供应量和价,也受制于存量以及新增货量的量和价,这些是值得让各家房企去研究的,这些研究好了,很多时候是可以做到防患于未然。

  2017年,分类贷款政策继续发挥效果,南京限购政策也会继续发挥政策效力,但自住型需求仍在政策环境下被保护,对于这部分客户需求,看各家开发商如何把握。对于正常合理的改善型需求,我相信也在政策环境的保护之下。如果是偏投资和投机型的客户,对开发企业来说,对他们的资格审核要严格一些,购房者自身也没必要为违规的事铤而走险。

  在这个时候,对于投资和投机的客户,南京的市场上并不是每个板块的每个项目都值得拥有,还是要结合自己的实际情况。

 2、刚需加首改将构成成交量基石 2017年成交量会稳中有升

   首先是购买力的问题,能否承受得起贷款压力,第二看自己的工作、社交圈范围,如果有老人,要考虑超市、医疗条件,出行是否通畅,有子女就要考虑学区问题,这些很多是自住和首改最为关心的。

   刚需加首改,这部分买房人政策会予以保护,将成为2017年南京楼市成交量的基石,市场房源量的释放,也不会有大起大落,成交量也会稳中有升。如果户型规划好,好品质带来不一样的体验感和居住感,说不定也会产生一定的增量。

 3、2017年板块房价两极分化或更加明显

   对于2017年楼市整体价格,他认为南京一手、二手房房价会持平,或局部热点板块会稳中有升。房子本身是用来居住的,还具备了一定的投资属性,把自住的属性体现出来,并做进一步提升,在这样的基石下,房价不会出现大范围的波动。如果都不满足以上的情况,则局部板块将出现短暂滞销,两极分化会更加明显。

   2015、2016年的地块多是现房销售,大多会堆积到2018年销售,2017年现房销售的量体现的不会那么明显。

 4、“跳”着买房,在现在环境下依旧适用

   跳着买房主要在于,对户型、空间品质等配套环境和物业服务是有提升空间要求的。人无远虑,人的近忧又在哪里呢?

  房产变现的时间速度和交易成本比较高,耗时较长,在这个过程中间,我们能预测到的时间段,在本阶段和未来这部分偿还贷款的能力,生活质量的稳定,这两部分要充分考虑,在这样的前提下,不妨跳着脚尖去够一够。

  不过在总价不变的情况下,如果功能空间更加舒服,那又何乐而不为呢。这也是我们为什么要讲2017年要做品质提升、客户居住体验提升,敢于做新的尝试,这些项目和产品也会得到市场更多的认可。
  关于180万方城心综合体中航科技城  

    谈到金城1号,不得不说中航科技城,所有购买到项目的业主,首先看到的是项目未来180万方体量的综合体配套,这在南京是非常具有吸引力的,同时项目地处城中,核心、稀缺地段,自身周边的配套也构成了很多客户在选择并且决定成为金城1号业主的理由。
    从南京城市发展来看,对于城心级项目未来发展空间,包括城中作为南京能够形成新的发展中心,尤其是商业中心,在未来5年左右时间,可以看到很多希望,这些都是构成楼盘热销的主要原因。

 

    不可避免的还有2015年上半年到2016年南京楼市的整体热销,在这个背景下,所有楼盘都在受益,只不过在这个过程中间,受益成分更多一些。
    不仅仅是销售数据提升,接下来,我们的重点也会更多的放在客户满意度提升方面,来体现我们的价值。作为央企,会承担更多社会责任,在产品、服务、配套各方面做好提升,让客户真正拥有改善豪宅的居住体验。

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    中航科技城项目总体体量180万方,住宅体量不到23万方,从整个占比来说,展现在南京市民面前的还不到总体量的六分之一,只是冰山一角。后面还有很多好的产品、精彩的设计理念和思路,对于南京生态综合体发展也会有很多好的体现。

  往期回顾  
 
 
 
  2017年,中航科技城将进入到商办产品为主的阶段,作为城心综合体180万方的体量,对于南京来说,非常庞大,如何进行良好的前期开发,顺利的工程建设,因地制宜,顺应市场的发展趋势,也是我们思考和研究的主要内容。   监制:张明钊 | 采访:张明钊 | 视频:张毅钧
策划/制作:庄倩、刘欢欢
出品时间:2017年1月
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