别墅,作为富人阶层的标配,是很多人向往的居住场所。因为总价高、面积大、成交周期长等缘故,别墅在南京二手市场流通较少。但年后借助楼市高位,别墅二手房的挂牌、成交竟也出现翘尾行情。
江宁为南京别墅起源地之一,二手别墅市场具有一定的代表性。据365别墅频道不完全统计,现江宁共有34个别墅小区有二手房源挂出,主要分布在将军大道沿线、百家湖板块、九龙湖板块、方山板块等,其中将军大道沿线二手别墅挂牌量、成交量最高。
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2016年的“牛市”助推别墅逆袭,江宁二手别墅价格普涨30%。百家湖、东山、九龙湖、方山、禄口板块领涨,涨幅多在30-38%;作为老牌墅区,将军大道沿线的别墅涨幅平缓为21.4%。  
别墅购买人群通常有多套房产,这也直接导致了很多别墅的低入住率。
在抽样统计的77套二手别墅中,毛坯为48套,占比高达62.3%。一些购买时间长达10年以上的别墅仍为毛坯,且千万级豪宅别墅与经济型别墅入住率呈"两极分化状",千万级豪宅型别墅更容易以毛坯形式空置,而经济型别墅多已装修并居住过。
以抽样的别墅平均涨幅30%,挂牌平均面积302㎡,6月销售均价23212元/㎡计算,江宁二手别墅总价2016年已高涨211万/套。
无论是一手别墅,还是二手别墅,能够消费的人群都属于社会财富的中上阶层。这些人已有的居住条件本就不差,再考虑购买别墅时,会格外看中小区的品牌、园林、物业等,一些开发理念落后、园林规划草率的别墅成交量往往比较低,别墅价格甚至出现“负增长”怪相。
365淘房二手房负责人表示,借着楼市“东风”,江宁二手别墅从4月中旬起呈现高热。目前店内500万以内的别墅成交占比最高,主要集中在将军大道沿线的瑞景文华、香山美墅。市区客户购买较多,大多数人购买别墅用来养老、改善,但今年投资二手别墅的人群也开始增多。
21世纪房产销售人员表示,以往门店销售的二手别墅中,毛坯房源更受市场青睐。即使"放量"十多年的别墅,只要是毛坯形式,都会有客户购买。但一些豪装百万的别墅,叠加总价,客户不愿买单;也有一些简装的别墅,在转手时让客户产生心理落差,价格打折。
将军大道的中原地产销售员表示,年后是将军大道沿线二手别墅的成交旺期,往年成交量保持在20套/年,但今年4月开始单月就卖了8套,5、6月各出货5套。总价500-800万受欢迎度最高,运盛美之国、山水华门为主要成交来源。
东山链家门店销售表示,目前门店主要代理将军大道和东山附近的别墅,玛斯兰德这类中高端别墅成交占比逐年提高,运盛美之国等老旧别墅有下降趋势。之前代理玛斯兰德的双拼别墅成交总价多集中在600-700万/套,现已涨至800万/套,市区客户购买较多。
九龙湖的帝丰房产销售员表示,九龙湖板块别墅起步晚于将军大道、百家湖等板块,目前二手别墅挂牌量比较紧张,但咨询量却明显高于往年。包括颐和美地、颐和南园等国企福利房,别墅区内部环境较好,很多人更愿意自己居住,不考虑出售。
监制:刘璐 吕瑶 资料:伍海燕 制作:周蜜 出品时间:2016年8月4日
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