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房价居高不下,手握百来万投资如何选?
   
     南京住宅房价已迎来连续13个月上涨,住宅投资门槛不断抬升。不少人开始瞄上公寓、商铺和写字楼投资。南京商办物业投资市场如何?南部新城、河西新城、鼓楼滨江、江北新区,投资你看好哪里?5月1日,"营改增"要来了,影响几何?
     4月24日下午,365淘房主办的《365投资大讲堂——房价居高不下 手握百来万投资如何选暨南部新城投资价值解析会》在南站证大喜玛拉雅接待中心举行,活动特邀365商学院特聘讲师、南大不动产研究中心特聘研究员李绍明为大家解析当前南京商业地产市场现状以及商办物业投资到底是选公寓、商铺还是写字楼?如何研判这些产品价值。现场吸引了八十多名有投资需求的网友到场参与,投资市场火火火啊!现场干货很多,对于没有前往现场的网友给大家来送福利啦![直播回顾]
 
 
     在活动现场,李绍明老师对南站新区的城市功能和未来价值进行了详细解析。南京南站是南京的新中心,南京将由"老城+河西新城"双核结构,转变为"老城+河西新城+南部新城"三核结构。南京南站建成开通,大校场机场已搬迁,南京新中心正在加快形成。5年到10年后,南部会成为和新街口、河西并列的城市中心。
 
   南京市中心
     五年前南京政府开始建设南部新城,且随着南京南站的正式启用,南京市版图"一路向南"。按照规划,南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大城市核心区,且这三个中心的框架已经成为南京若干年后的一个总体框架。
 
   市级商业中心
     在南京中心商圈的划分中,按照南京城市规划和商业网点规划,将南京南站规划为市级商业中心,按照规划,南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大城市核心区,未来商业氛围的发展也必将抬升等级。
   新商务中心
     新街口的商务是以综合型的商务楼为主,而河西是以金融CBD为主,而南站区域的商务中心更会接近这里的产业体系,除了综合性的商务之外,可能更多的会体现雨花区的软件开发,这是第三个中心。
 
   交通枢纽中心
     南京京南站是城市之间的换乘中心、枢纽站点,同时还是城市内的换乘中心,条高等级铁路的国家铁道枢纽站、未来5条地铁交汇,这一交通枢纽中心的定位打造,也是南京其他区域无法比拟和取代的。
 
     国际经验证明一个城市要有国际化竞争力、国际化水平,取决于经济结构,衡量它的标准有两个,服务业GDP占全市GDP应达到60%,第二是服务业从业人员要占全部从业人员60%,如果达到这两个标准就说明了进入服务经济为主的产业结构。
     现在国内城市2015年服务业比重,北京79.8%,上海67.8%,广州66.8%,深圳58.8%,南京57.3%,在副省级城市和省会城市,服务经济结构最高的就是南京,仅次于北上广深,这样的服务业比重表明了城市产业结构是高端的产业结构,意味着2-3年之后,南京进入服务业经济为主的产业结构发展中,这也意味着未来南京市场上对写字楼、公寓和商铺的需求的增多的。

 
 
     近五年的时间,河西SOHO、loft均价上涨了94%,写字楼均价上涨了16%;商铺价格上涨了37.5%。在投资商铺、公寓、写字楼的时候,如何进行选择呢?
  体现商铺价值的五个要素:好地段,好区域商业氛围和功能,知名商企的整体运营,好的业态业种组合,好回报。
  体现公寓价值的五个要素: 好地段,好生活氛围,易出租,复式或挑高,好回报。
  体现写字楼价值的五个要素:
好地段,好环境,好邻居,好管家,好回报。
  

 
 
     从2016年5月1日起,国家全面推开营改增试点: 一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,实现增值税对货物和服务的全覆盖; 二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。 江苏"营改增"试点涉及建筑、房地产、金融、生活服务等4个行业84.3万户纳税人。
     据李绍明老师讲解,5月1日实行营改增,将不动产纳入抵扣范围,企业购写字楼纳税可抵扣。 房地产营改增税率确定为11%,即购买商办产品,国家将补贴11%。 新增不动产抵扣分为2年,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。 企业购置写字楼成本降低; 对行业、企业是重大利好。
   

     【案例】据李绍明老师讲解,5月1日实行营改增,将不动产纳入抵扣范围,企业购写字楼纳税可抵扣。 房地产营改增税率确定为11%,即购买商办产品,国家将补贴11%。 新增不动产抵扣分为2年,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。 企业购置写字楼成本降低; 对行业、企业是重大利好。
 

 
 
     作为一个集超体感娱乐、精品居住、创意办公、艺术酒店一体的城市山水综合体,南京喜玛拉雅中心将城市的密度、功能与自然山水做到融合,在南京南站打造出了城市的全新商业文化地标。
     目前证大喜玛拉雅在售精装酒店式公寓,面积50-84㎡,均价21000元/㎡;5A甲级写字楼98-1500㎡,均价18000元/㎡;4.8米挑高loft,40-90㎡,均价23000元/㎡。此外,约22-284㎡的二期旺铺即将发售。

 
 
 
 
监制:曹维嫦 | 制作:浦卉 | 资料:庄倩 | 出品时间:2016年4月30日
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