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猴年赚起来!明星讲师揭秘商铺投资技巧
   
   涨涨涨,南京房价已经连涨了11个月,似乎走到哪里都会听到谈论房子的声音,现在的你要是怀揣着钱不去买套房子是不是都有些心慌?
   但房价上涨,投资准入门槛抬升,在南京投资是否就一定要选择住宅?商业地产领域中商铺的投资前景和价值如何?在住宅投资门槛日渐高涨的当下,可否选择一套商铺来让资产升值? 想投资商铺又该如何选择?南京目前各板块商铺都有哪些?合理的价格区间段应该是多少?如何算商铺回报率?商铺投资价值评估和技巧有哪些?
   365淘房猴年首场投资大讲堂活动邀请了国内商业地产领域权威人士及百货商店、购物中心、商业地产全程开发咨询资深专家,南京问策商业管理公司董事总经理、首席商业管理咨询师苏晓晴老师,他对这些问题进行了一对一的专业解答,更有不少惊喜等着大家。[直播回顾]
 
 
   苏晓晴:(南京问策商业管理顾问公司董事总经理、首席商业管理咨询师)
   个人简介:中国市场学会批发市场专家委、中国购物中心发展委员会专家委;国内商业地产领域权威人士及百货商店、购物中心、商业地产全程开发咨询资深专家,曾任南京中央商场股份有限公司董事会秘书、投资发展部经理,并同时兼任南京中央超市有限公司常务副总;美商独资南京金鹰国际购物中心副总,南京1912街区顾问,深谙国际国内各零售业态发展,全面精通定位规划、建筑规划、项目招商与运营管理。
 
 
 
   按地块性质分:一般分为四大类,第一种叫都市型,第二个是地区型,第三个方面是社区中心,第四种国家把它定为郊区型。不同的地块这个商铺就有不同的身价,就是你是否出身名门。人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
   按成长特征分:时间型店铺、管理型店铺。
   按地块性质分:都市型、地区型、社区型、奥特莱斯(郊区型)。
   按商业形态和用途分:购物中心( shopping mall )、大卖场、 商业街(商业街区)、百货商店、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、 工厂直销店、餐饮店、娱乐类商业地产以及住宅和写字楼的底层商铺等。
   按经营方式分:统一经营物业、分散经营物业 。 [详细]
 
 
 
从中心地理论研判商铺价值
  中心地理论是由德国城市地理学家克里斯塔勒和德国经济学家廖士分别于1933年和 1940年提出的, 50年代起开始流行于英语国家,之后传播到其它国家,它是研究城市群和城市化的基础理论之一。
   克里斯塔勒还提出以下概念:中心地(Central Place),可以表述为向居住在它周围地域(尤指农村地域)的居民提供各种货物和服务的地方。根据中心商品服务范围的大小可分为高级中心商品和低级中心商品。高级中心商品是指服务范围的上限和下限都大的中心商品。例如高档消费品,名牌服装,宝石等,而低级中心商品是商品服务范围的上限和下限都小的中心商品,例如小百货,副食品,蔬菜等。[详细]
从外部条件研判商铺价值(微观层面)
   开店如何挑选一个好的店面位置是关键。
   1、 比人口构成:决定商铺成败的主要因素是当地的消费者。因此在选择商铺的时候,一定要对当地的消费者购成进行对比。一般说来,如果当地人口导入数量大,而且多为消费能力较强的白领构成,人们的消费水平会与收入成正比,因此区域内将会容纳更多的中高端商品专卖店,从而促使区域内租金水平的上升。
   2、比交通状况:交通便捷程度,在很大程度上决定人流到达的数量。一般而言,不管是繁华的城市中心地段,抑或是新建社区商业"新贵",无不具备交通便捷特点。
   3、 比市口位置 [详细]
 
买商铺要注意什么?面宽:进深不要超过1:1.3
  第一要注意商铺是否是住宅底商,现在国家明令禁止住宅底商不允许做餐饮,所以我们要注意住宅底商尽可能去做商品类。
   第二要注意商铺层高,根据南京的规定,商铺的层高超过4.5米就要积容。还要注意净深,门面宽度和进深尽量不要超过1:1.3,最好1:1.5,门面4米,净深6米,我们把它放到1比1.3,因为考虑到很多商业需要后面有库房或者可以休息,在同样的价格下我们会选择小于1比1.3的商铺。 [详细]
 
传统老城区社区商业人均0.4㎡,新型社区人均0.7㎡
   在商业里我们会发现社区型商业最佳面积是1到3万,服务人口是在1万到3万,但社区商业的配置到底怎么为好,理论界没有精确的数字。但苏晓晴老师说,从经验显示,按照国家新型社区商业配置来算,传统老城区社区商业人均0.4㎡,新型社区人均0.7㎡,再建社区的配置是人均1.1㎡,这还是2009年政府关于社区商业的规定,未来是不是还会大?
  另外,社区处在什么阶段,启动期、发展期还是成熟期?这三个阶段的租金是从低到高的,因为在中国很多人买了房子不是立马来住。 [详细]
 
 
 
 
监制:贾丛 | 策划、制作:浦卉 | 资料:庄倩 | 出品时间:2016年3月
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