降息!降首付!贴息贷!2015南京买房新政策详解  
 
普通住宅和非普通住宅 央行和银监会发文:在不实施"限购"措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。
房屋类型 套数 贷款5年以上利率 首付比例
住宅 首套房 基准:5.15% 最少2.5成
住宅 二套房 1.1倍:5.665% 最少4.5成
 
1、 贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套;若贷款未结清——算二套。
2、个人名下有两套房的商业贷款记录:
a.名下仅有一套房,贷款未还清,此时再贷款认定为二套房。
b.名下两套房,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清——算二套房以上。
 
商业性住房贷款基准利率
(2015年8月26日起执行)
贷款期限 年利率(%)
一年以内(含1年) 4.6
一至五年(含5年) 5.0
五年以上 5.15
 
贷款优惠和利率上浮,怎么计算?
以商贷5年期以上基准利率5.15%为例:
在基准利率上打95折,房贷利率为: 5.15%*0.95=4.8925%
利率上浮10%,房贷利率为:5.15%*(1+10%)=5.665%
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房屋类型 套数 贷款5年以上利率 额度上限 首付比例
住宅 首套房 3.25% 60万/夫妻两人 最少2成
住宅 二套房 3.575% 60万/夫妻两人 最少2成
 
贷款额度公式:借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(目前为0.425)×12(月)×实际可贷年限
 
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组合贷款的几种认定情况
A.名下无房:
商业贷款:首付三成,基准利率
公积金贷款:
1、贷过一次已还清,首付2成,基准利率;
2、贷过两次,不允许再贷公积金,只能纯商贷。
B.名下有1套房,贷款还清:
商业贷款:
首付三成,利率下限为基准利率7折,现多为基准利率(5年以上商业基准是5.15%)
公积金贷款:
1、家庭人均住房面积小于32平方米或一家三口住房面积小于100㎡,首付2成,利率1.1倍。(5年以上公积金基准是3.575%)
2、一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制,无论是否使用过公积金贷款,再买房都不能再申请公积金贷款。
C.名下有两套房,贷款已还清,申请第三套房贷款:
商业贷款:银行根据情况审定首付及利率
公积金贷款:禁止贷款
 
贴息贷款 【规定内容】本该由公积金下发的商业贷款改由商业银行下款,由公积金管理中心补贴因商业贷款而多出的利息
【执行条件】当住房公积金个贷率高于90%,目前南京个贷比达到110%
政策影响】公积金贷款余额不足时,下款也能及时
谁来审批】公积金管理中心和商业贷款银行(目前是建行)
执行时间】目前公积金中心正和商业银行协商,近期正式推出 【公积金贷款转商业贴息解读】【权威解答
 
公积金提取类型:
    1、购买、建造、翻建、大修自住住房的     5、偿还购房贷款本息的
    2、离休、退休的     6、租房
    3、部分或者完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的     7、与单位终止劳动关系,且户口迁出本市或者户口不在本市的
    4、出境定居的     8、国务院《住房公积金管理条例》等法律法规规定的其他情形
 
公积金提取条件:
买第三套房及以上并且已经提过两次公积金,不能提取公积金
注:省级公积金认贷不认房,只要公积金使用次数不超过两次,仍然可以提取公积金。
② 购房提取次数不含住房公积金转账还贷。
③ 异地购房:在南京无房,异地购房时可提取公积金。在南京有房,在异地购房,购房所在地不是本人(配偶)工作地或户籍地的,不能提取公积金。
同一套住房在一年内只能提取一次公积金。申请提取时,账户至少应当保留人民币1元。提取总额不能超过实际购房支出。
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提取常见情景①:公积金提取还贷
1.委托逐月提取还商贷 【如何办理
适用情况:本市承办住房公积金业务的商业银行发放的商业性个人住房贷款
2.柜面逐年提取还商贷 【如何办理
适用情况:未承办本市公积金贷款业务的商业银行(本地、异地)发放的商业性个人住房贷款或其他住房公积金管理机构(省公积金,铁路、省监狱、华东石油局等)发放的公积金贷款。
3.柜面提取一次性还款或委托逐年、逐月归还住房公积金贷款 【如何办理
适用情况:买房一年内可提取公积金还贷。
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提取常见情景②:公积金提取支付房租
连续足额缴存住房公积金满3个月且无自有住房可提取
夫妻最高可提取1800元
每年6月、12月集中办理
支付当年房屋租赁费用
提供无房证明、婚姻状况证明、身份证以及租住房屋所有权证复印件 【如何提取
 
 
     营业税免征年限由5年降至2年
      个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

 
① 房改房:以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明时间,按孰先原则
② 商品房:以契税完税证、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则
③ 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等取得住房:以原购房时间连续计算
④ 拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房,以本次领证时间计算
 
 
  1、采用纯商贷买房,首付几成?
 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于45%,如果结清的话,首付不低于25%。
  2、采用纯公积金贷款买房,首付几成?
 购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,最低首付款比例为20%。
  3、如果首套房采用组合贷,那么应该首付几成?
 首套房组合贷首付2.5成。
  4、第一套房纯公积金贷款未结清,第二套房是不是只能办商业贷款,首付是几成?利率多少?
 首套房纯公积金贷款未结清,二套房只能用商贷,首付4.5成,基准利率1.1倍。
  5、第一套房纯商贷未结清,第二套房办纯公积金贷款,首付是几成?利率多少?
 如果第一套房人均住房面积<南京人均住房面积或一家三口≤100㎡,可以用公积金贷款,首付2成,利率1.1倍。如果面积不符合,则不能使用公积金贷款。
  6、第一套房组合贷款未结清,是不是二套房只能纯商贷?利率多少?
  7、在首套房贷款结清的情况下,用组合贷的方式购买二套房,首付几成?
 首付2.5成(前提条件是,第一套房人均住房面积<南京人均住房面积或一家三口≤100㎡,因为公积金有此规定)。
  8、曾经买房用过一次公积金贷款,现在房子已经卖掉,贷款也已还清,再买房用公积金贷款,首付几成?
如果名下无房,用公积金贷款买房算首套房,首付2成,利率执行基准利率。
9、家庭3口人,名下有一套88平米的房产,这套房贷过公积金,现在想换大一点的房子,再贷公积金买房首付几成?利率多少?
由于面积<100平方米,再买房使用公积金贷款的话,首付2成,利率执行基准利率的1.1倍。
10、家庭3口人,名下有一套90平米的房子,这套房子没有贷过公积金,现在想再买一套,公积金贷款首付几成?利率多少?
由于名下已经有一套房产,再买房使用公积金算二套,因为面积<100平方米,首付2成,利率执行基准利率的1.1倍。
11、家庭3口人,名下有一套110平方米的房子,这套房子没有贷过公积金,现在想再买一套房,公积金贷款首付几成?利率多少?
由于名下已有房产超过面积限制,不管是否贷过公积金,再买房都无法申请公积金贷款。
12、家庭名下已有两套房产,均未使用过公积金贷款,现在再买房可以贷公积金吗?
不能贷。
13、之前买房已经两次使用过公积金贷款,现在再买房可以贷公积金吗?
不能贷。
 
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监制:曹维嫦 王莉  策划、制作:刘欢欢、宋晨 设计:董绵涛 更新时间:2015年9月30日
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