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365淘房 杭州站 杭州城郊低价盘去化难，打折、买就送等各种促销活动遍地可见，后又延续到市区多板块刚需盘身上，相比之下，市区高总价的豪宅一直供不应求。
不过，如今杭州主城区改善盘也不是那么好卖了。
01
11月2日，滨江区的滨江建杭江晖府发布一则递补选房公告，共有2套大户型房源被退。
△江晖府房源递补公告
这两套房源于今年9月18日公证摇号，是该盘的收官房源——1-5#，272套房子共有721户家庭登记，整体中签率约37.73%。
被退房源位于3幢102室和5幢1101室，建面约139.3㎡四房两卫和237.78㎡五房四卫设计，总价约521万元和1322万元。
△江晖府递补选房信息
1楼的房源单价较低，精装价仅为37408元/㎡；高楼层的大户型精装价在55588元/㎡，比整盘51500元/㎡限价高出4000多元/㎡。
对于改善家庭来说，这两套房源户型还是比较实用的（楼层因人而异）。
江晖府于2021年12月21日进行地块出让，由滨江&建杭在摇号阶段竞得，成交楼面价33252元/㎡。
△江晖府鸟瞰效果图
整个项目规划10幢14-25F高层住宅（含1幢公租房），主打大面积改善产品，主力户型建面约138-238㎡。
江晖府在2022年7月首开，后同月加推，于9月三开清盘，三次推新登记量分别为962户、739户、721户，中签率约11.95%、15.02%、37.73%。
位置上，江晖府距离地铁1号线西兴站、5号线江晖路站直线约700米，周边有华为、海康威视等产业园区，又有名牌房企加持，是很适合居住的项目。
02
滨江区新房近年来一直供不应求，尤其是靠近区政府板块的改善盘，如杭州壹号院、绿城晓风印月、滨江御滨府、时代滨江丹枫四季等都是受到市场高度追捧的高总价改善盘。
不过，受到行情与新项目位置更为远离区政府等方面的因素影响，虽然仍需要摇号甚至十个家庭才有一户能中签，但是所有楼盘都想要快速去化、清盘并不容易了。
与江晖府同日进行土地出让的绿城华润晓月映翠便是如此，两盘精装限价均为51500元/㎡，前者出自滨江&建杭之手，后者由绿城&华润联合打造。
不同的还有产品定位，江晖府规划建面约139-238㎡的四房和五房，晓月映翠则是规划建面约108-173㎡的三房、四房，更偏向于微改善和改善家庭。
△江晖府、晓月映翠历次摇号信息
有意思的是，两盘的新房源全都是分三批次推出，且时间相近，不过晓月映翠首开、加推、收官的三次摇号登记量分别为986户、809户、204户，前两次开盘的登记量差别不大，收官之摇的的登记量却相差517户。
如今江晖府有退房，而晓月映翠其实还没有卖完，摇号到如今过去了将近一个半月，目前仍有建面约108㎡的房源可直接购买。
03
杭州豪宅的购买力仍然足够强大，但相较过往，确实下滑不少。上述两盘可以作为参考，但动力不足的情况不止滨江区。
杭州新的改善豪宅区——拱墅区申花板块也遭到了“冷遇”。
今年10月入市的新盘，滨江坤和揽云锦绣里首开登记量达到1347组，中签率仅约11.36%，但并未触发社保，而它隔壁同样出自滨江之手的滨融府，2021年12月收官却需要顶格社保。
今年申花入市的华润绿城杭樾润府、伟星星瓒颂锦府摇号也都需要拼社保入围。
在锦绣里之后入市的庆樾上府，首开登记465户，中签率约40.65%，线上选房建面约208㎡超大户型最先被选完。
对于改善家庭来说，会更注重户型空间大小与设计，也更看重品质、地段，改善盘、高总价新房，也得要有足够的产品力才能“无往不利”。
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