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365淘房 杭州站 9月20日，杭州两大“2字头”新盘——东海闲湖城锦绣湾、万科星图光年轩将一起摇号“开奖”。
作为“久旱逢甘霖”般存在的它们，所在板块拥有很强的购买力，但此次首开成绩着实不太亮眼，刚需板块“不复往日辉煌”。
01
闲林的东海闲湖城锦绣湾是东海闲湖城的新组团，主打微改善、改善房源，现在已是准现房状态，可以享受到闲湖城现有的丰富配套。
▲锦绣湾与时代天境最新摇号对比(365统计制图)
锦绣湾是今年闲林入市的首个高层项目，该盘一把梭哈推出全部740套住宅房源，最终登记人数为1789户，中签率高达41.36%。
去年11月，时代天境收官之摇触发拼社保机制（无房家庭54个月社保、普通家庭52个月社保），中签率仅10.58%。
时隔10个月，闲林板块供应的新产品户型增大，时代天境的户型面积段在98-128㎡，精装均价22000元/㎡（毛坯均价19000元/㎡）；
而锦绣湾的户型建面已提升到103-169方，毛坯均价20100-21100元/㎡，比时代天境的价格高了1000元/㎡。
带来的影响就是，买房门槛上升了，总价上涨14万到75万元不等。
不到一年时间，闲林新房登记量下降，摇号难度下降，中签率飙涨，余下的一众老盘与今年连番出让的新项目，或许要考虑该如何吸引到足够的购买力了。
良渚新城的新房摇号差距更是断崖式下降。
▲星图光年轩与和光尘樾最新摇号对比(365统计制图)
万科星图光年轩是良渚新城时隔两年多迎来的新房供应，位于板块核心位置，地铁、商业、学校等配套资源环绕。
星图光年轩体量高达22万方，首开便大手笔推出568套房源，登记量为886户，整体中签率约64.11%。
2020年7月，保利融信和光尘樾的最后一摇吸引了17319户家庭登记，中签率仅有0.83%。
与闲林一样，良渚新城的买房门槛也在涨。
和光尘樾的户型面积段在90-144方，精装均价25470.75元/㎡（注：含高层、小高层，高层均价约24000元/㎡），排除3300元/㎡的装标，毛坯均价约22171元/㎡；
星图光年轩的建面已扩大到105-139㎡，精装均价29100元/㎡（装标3000元/㎡），毛坯均价26100元/㎡。
两盘装标不同，2年时间里毛坯均价上涨超3900元/㎡（对比高层则更高）。
总价差距“不容小觑”，和光尘樾新房总价区间在205-382万元，星图光年轩为262-427万元，如今新房门槛比之前上涨了45-57万元。
02
闲林与良渚新城，是杭州久未有新房供应的两大刚需热门板块。
这两个板块的购房需求一直都很旺盛，从二手房的活跃表现就能感受到。
在如今二手房成交持续低迷的情况下，例如闲林的绿城桃源小镇、雅居乐国际花园、东海闲湖城、金成庭院深深等，良渚新城的保利融信和光尘樾、万科未来城一二三期等小区，交易量都比较可观。
手边买房数据显示，近3个月上述部分小区成交量如下：
绿城桃源小镇78套、雅居乐国际花园31套、东海闲湖城24套、金成庭院深深16套、保利融信和光尘樾26套、万科未来城一二三期共24套......
它们的二手挂牌量普遍不低，二手签约价与新房价格差距不是特别大，高的也就三五千元的样子（价格单位为元/㎡）。
▲闲林与良渚二手房挂牌量(来自好找房)
虽然如今全杭州的购买力都在下降，但就这两个新盘的首开表现来说，热度的下滑多少不如预期。
为何新房摇号参与度下降如此之多？究其原因，与价格脱不开关系。
两个板块的新房单价、户型面积段、总价不约而同的在提升，购房者需要付出更高的购房成本，但买房预算却未必能随着时间而轻易上涨。
加上行情下行期，难以避免杭州众多板块的新房摇号难度一致下降。
而且，总价两三百万、三四百万的预算，不仅有其他板块的竞品在分流，还有同板块大量出售的二手次新房在吸引着购房者“即买即住”。
杭州的买房路在逐渐变得更好走了，不过，无论何时，买房都是一件需要从自身需求出发的事情，也是需要谨慎的。
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