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全国多地楼市政策放开，尤其是南京、苏州等离杭州隔壁城市也已经相继放开限购、限售。
二手房回暖无望的杭州，买方卖方都难免猜测，这一波政策大调整会不会有杭州参与？比如坊间便不断传出杭州二手房增值税“5改2”、“5改3”之类的消息。
政策会否变化还需时间验证，但杭州二手房确实让人犹如“雾里看花”、混沌难清，买卖双方的博弈仍在进行。
01
今年前4个月，杭州二手房成交量13847套，仅占2021年同期的三分之一。
成交量下跌，往往伴随着价格的下降。
△杭州二手房信息(来自手边买房)
手边买房数据显示，4月杭州成交的3957套二手房签约均价约32719元/㎡，仅比3月降了3%。
但12801套降价的房子，也没能拉住涨价的势头（30天降价房源942套），全城约17万套二手房挂牌均价稳立“4字头”（40204元/㎡），环比上涨约0.05%。
进入5月之后，二手房市场更加高扬勃发。
△5月杭州二手房价格信息(来自手边买房)
目前杭州二手房挂牌均价40395元/㎡，环比上月涨幅约1.6%；成交价约34278元/㎡，环比涨幅高达4.89%。（2022年5月7日11时数据）
（注：整体价格的上涨，或由于高价房成交量大，拉高整体数据，这方面的变化一定程度上也说明了偏改善的房源交易更为活跃。）
杭州部分区域、板块甚至小区的价格确实有回落趋势，但大量房源价格虚高的情况仍存在。
02
从德佑调研了解到，今年五一期间二手房定金签约30套左右，按往年应该超过百套，5月2日网签达到了38套，为4月份缴纳定金的延后转签，最终“五一”小长假期间杭州二手房成交83套。
二手房从业人员纷纷表示，如今杭州购买二手房的客户主要都处于观望状态，不会轻易下手。
有不少在等杭州政策的松绑，特别是次新板块客户在等5改2或改3，而次新房的房东依然维持对价格的高预期，不愿意让价太多。
以热门宜居的申花板块为例，今年五一带看量比往年要少一半（注：一定程度受到疫情影响）。
但申花楼市依然存在分化的情况，板块内户型、楼层占优势的房源，30-50%成交价格能保持高位，其余50%-70%的房源成交价格要降低2-3%才能促成成交。
03
在浮浮沉沉的二手房市场，“赢家”未必能一直是“赢家” ，后位者也能向前超越。
以奥体的碧桂园珑悦来说，今年竟然成交大发力了。
△碧桂园珑悦二手房成交信息(数据来自手边买房)
去年8月30日至年底，碧桂园珑悦整个小区保持了4个月的0成交，今年却陆陆续续网签了6套（包含1套排屋），隔壁四五百米远的景瑞天赋、阳光城檀悦全都有价无市。
珑悦与自身曾经3万多的新房价格比，如今4万+的价格算是跑赢了通胀，但对比奥体其他次新房以及待入市的存量房，它的价格就显得“自住性高”，容纳得下想要在奥体买房却预算有限的买房人。
4月25日，奥体核心的6号地块共有14家房企进入一次性报价，最高8家有资格入围摇号，这宗地限价46000元/㎡，比隔壁一年前摇号的滨江嘉品还要便宜1000元/㎡。
碧桂园珑悦就在6号地块南面约700米处，它的二手房价格基本和新房打平了。
当然珑悦小区也存在貌似诚心出售实际仍未价格到位的挂牌房源。
好找房数据显示，碧桂园珑悦目前挂牌66套房源在售，我挑出了两套价格倒数第一二位的房源。
△碧桂园珑悦部分挂牌房源信息(来自好找房)
一套建面约119.6㎡的微改善户型，挂价535万（单价约44732元/㎡）一年多没卖出去。
另一套建面约138.15㎡的低楼层大户型，总价650万（单价约47050元/㎡），挂牌三年一度降价40万也依然打动不了买房人。
和奥体其他次新房动辄七八万起步的价格相比，它们价格确实不高，不过买方能接受的尺度还要往下。
△碧桂园珑悦成交信息(数据来自好找房)
4月12日，碧桂园珑悦一套建面约138.15㎡的高楼层房源，成交价600万，单价仅约43431元/㎡，与挂牌价之间起码存在1300元/㎡的价差。
我整理了杭州四大热门板块——奥体、申花、三墩北、未来科技城的部分知名次新房小区，近3个月里，有的多个小区0成交，而隔壁小区却活跃得很。
△杭州四大热门板块部分次新房价格信息(数据来自好找房、手边买房)
与去年相比，如今能够打动购房者接盘的，还是价格占主导因素。
三墩北次新房频繁成交价在4万以内，如西湖国际城、云和湖、云谷天境，西雅图最新成交价也仅有4万出头。
奥体大多保持在四万多、五万多，颇负盛名的创世纪，4月签约2套，价格都在5万多。
申花五六万的价格很常见，金茂府、锦绣之城、养云静舍全都是品牌房企的品质小区。
有些房东貌似在一步步让价，更有连续14次降价无人问津的情况出现，只是经过时间的磨练，购房者仍会觉得房价有虚高成分，反而加重观望情绪。
如今，高位接盘的购房者，没那么冲动了。
[注：二手房数据来自好找房、手边买房、德佑等，户型大小均指建筑面积，价格单位为元/㎡，本文信息仅供参考。]
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