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365淘房 杭州站 杭州终于要放晴升温了，阳春将至，楼市传来不少好消息，不过，杭州刚需购房者却一步步被“挤压边缘化”。
01
市场行情转阳，新房门槛再提高！
杭州房贷利率再度下调，个别银行利率低至5.5%，放贷速度加快，个别银行只需要5个工作日就能放款。
二手房挂牌量超16.7万套，其中住宅激增至12.7万套，高性价比的次新房近来成交量上升。
▲杭州9区二手房挂牌量(数据来自好找房)
未来科技城、钱塘江两岸、丰收湖等热门板块一大批纯新盘，都在瞄准3、4月行情高涨期开盘。
一切仿佛都在利好购房者，不过，还有种种迹象表明，今年买房可能并不会比之前容易。
网传2022年杭州首批集中供地即将挂牌，多个板块的宅地限价预计可能会再一步提高。
价格上涨，必然使得买房预算增加，亦或者把购房者逼退至更远一级的板块买房。
另一个不得不面对的现实是，新盘们的户型正在“越做越大”。
02
新房起步户型由90多方升至100多方
前两年，杭州新房户型面积段从90方内提高到90多方，95-99㎡的户型成为市场主流门槛。
到了2022年，杭州新房户型有了更进一步的扩大，多个板块、多个纯新盘将户型起步提升到100多方，更有甚者直接提到200多方。
▲杭州一新盘大户型客厅(365摄)
杭州新房限价天花板在钱江新城、江河汇——精装均价69800元/㎡，与动辄超10万的二手房价格存在翻番的差距，民间戏称为“限价给有钱人省钱”。
富豪们买房，必然盯牢大户型，200多方、300多方才能满足他们的居住需求。
但如今，户型变大的趋势却在从城市核心向刚需板块扩散。
03
刚需板块转变为纯大户型供应
我整理了一些杭州热门板块的新房，与去年还会有90多方新房可买相比，今年新房户型增大，购房门槛总价增加了26万到500万不等。
▲杭州多个板块新房户型起步(365统计)
星桥是杭州一大刚需板块，绿城西房坤和星桥项目于2021年10月12日拿地，限价24000元/㎡，与隔壁同为地铁TOD的融耀之城（2019年9月10日）价格一致。
融耀之城新房起步户型为89方，最大为125方，而绿城项目户型区间在100方到139方之间，两盘起步总价差距就超26万元。
三墩北是杭州“万人摇”板块，近年入市楼盘，皆为市场热抢。
前期各盘起步户型基本都有90方以内的小户型，目前仅剩一栋房源待售的古墩彩虹轩户型建面约89-114方，但同板块内接手新房供应的纯新盘——融信如澜邸，据悉主力户型面积在160方（也有说全盘户型面积段在130-160方，具体以开发商公布为准）。
▲融信如澜效果图
一前一后，起步价相差约200万，即便限价28100元/㎡，也完全不适用于刚需买房。
之江虽供应量不算多，但陆续没断过，不过近来也在“走大”。
祥生双浦项目，规划为小高层产品，据悉主力户型156-256方，可能得益于祥生云境即便小高层户型都在140方（均价38599.89元/㎡）仍然创造3.6%中签率的影响，开发商信心十足。
不过，同板块2月首开的新希望锦翠栖源府，全盘只有一个户型——245方，102套房源一把全开，然而最终只有37户家庭登记，后期有意向可以直接过去购房，并没有实现一把清。
临平首个未来社区——中骏鼎湖未来云城限价28500元/㎡，户型区间在108-190方。
▲中骏鼎湖未来云城效果图
与同板块目前在售的良语云缦公寓价格一致（约两年时间里临平新城板块限价没有变过），不过云缦户型起步只有96方，两盘门槛总价相差约34万元。
不过，中骏鼎湖未来云城所在的临平区核心地段，拥有大量当地置换需求，尤其是190方房源，更是相当受欢迎，囊括优秀、高端的产品，倒也符合一个新区核心的发展规律。
3万出头的丁桥、宁围，给大众印象是“刚需圣地”，目前也是杭州新房摇号的粉红板块。
去年两个板块的新房起步户型集中在96-99方，从去年底到今年，两个板块入市的限价盘门槛户型也都完成了跨越到100多方的转变，如宁围买房则总价对比增加约30万元。
拱墅区铁路北板块去年频频限售，如今已断供超8个月，好在去年底一口气出让3宗宅地。
▲越秀铁路北项目效果图
近期越秀铁路北项目规划公示，据悉该盘主力户型面积在140-200方（具体以开发商公布为准），而上一批新房起步户型仅在100方出头（星创晶悦府、星创晶晖里），总价增加约136万元。
未来科技城核心去年供应量不低，早一批限价盘如中梁沐宸院、金成云起未来在去年9月、11月接连清盘，它们都把起步户型定在了98方。
如今，绿汀路三线综合体杭珹未来中心将接起未来科技城的供应大任，然而它的最小户型在119方，不到半年时间，未科买房门槛就要增加近76万元。
▲杭珹未来中心效果图
运河新城核心也是一个在去年完全转变为纯大户型新房的板块，云澜天第府、万科河语光年再到如今的中海河映云集，全都把起步户型定在了100多方。
限价在4万以上的城东新城、东新板块，虽然单价不低，不过之前都有90多方的新房，像城东新城的佳兆业棹月雅府尚有98方的房源未开盘。
但到如今，新盘如金隅彭埠项目起步户型135方，融创东新综合体目前的消息是全盘主力户型在220方，这个面积段可不是一般改善家庭够得上的，折合到总价差不多从四百万级飙升至千万级。
04
大户型，大势所趋？
生育政策放开，今后家庭人口会增加，夫妻+两/三个孩子+父母或保姆的家庭构成将逐渐增多，居住空间可能起码得要三房或四房，大户型符合时代发展的需求。
另外，开发商增大新房户型，也出于利润方面的考虑。
如此一来，虽然利好二胎、三胎家庭，但也确实把预算不多的刚需家庭往更边缘化的地段逼拢......
[注：文中的户型大小均指建筑面积，价格单位为元/㎡，均指限制精装均价，总价信息仅供参考，最终以预售证审批为准。楼盘效果图来自项目或市规划局，最终以开发商、官方公布为准。]
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