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独家:华亿集团副总裁张靖破解芜湖商业地产运营殇与痛

http://wh.house365.com 2012-08-26 23:55 365地产家居网 [我要纠错] 进入讨论>>

365地产家居网 芜湖讯 2012年8月23日,由365地产家居网新房频道地产资讯社区部新闻组主办的芜湖地产圈论坛之“去住宅化-芜湖商业投资地产发展交流会”在百瑞中央城大饭店隆重举行。当天,弋江区商务局副局长鲍凡、镜湖区文产办主任刘浩、华亿集团副总裁张靖和十余家房企的地产精英代表齐聚一堂,共同交流芜湖商业投资地产的发展。会上,华亿集团副总裁张靖做了《商业+地产:整合运营的与痛》主题分享。【去住宅化,芜湖商业地产投资发展交流会现场实录约惠房博会幸福奖安家 365房博会专线看房免费派送联合购房券让您买房多实惠 详情请点击】【约惠房博幸福安家 2012房博会365购房券14家楼盘通用我要订阅】【我要看房

芜湖|365地产家居网|商业发展论坛

“去住宅化-芜湖商业投资地产发展交流会”现场——HOUSE365 摄 

 商业+地产,不是早产,就是难产

“商业+地产,不是早产,就是难产”,华亿集团副总裁张靖的这句话一定深深印刻在大家的脑海里。当天,他作关于《商业+地产 整合运营的殇与痛》的演讲,理论联系实际,语言诙谐幽默,赢得大家的一致好评。

如何让商业地产“顺产”?张总分别从商业(零售业)最关注什么、商业品牌关注的焦点何在、要想招商,先查“硬伤”、面对难题的“新思维”、芜湖商业地产的环境等方面进行阐述。张总的演说多为实战心得分享,无论是谈及如何吸引商业品牌入驻、如何招好商,都能给予好的参考性经验。

芜湖商业投资地产发展交流会|HOUSE365|陶玲

华亿集团副总裁张靖——HOUSE365 摄

商业(零售业)最关注什么?

既然是商业地产,当然离不开商业。张总在他的演讲中,首先提出了一个问题:商业(零售业)最关注什么?现场嘉宾异口同声的答道:商圈,地段。的确,商业( 零售业)的核心在于“选址”。一般的商业门店开发讲究“六字要诀”——一看选址,二看建筑,三才是租金。张总表示: 在正确的地方,选适用的物业,付合理的租金,是零售业拓展的“金科玉律”。

当然,不同的商业业态,选址的侧重点不同。张总非常详细的列了表格来分析不同的商业业态在选址的时候有什么特点。例如综合购物中心选址一般都在市中心或者区域中心,而大型超市选址则在选在有大型社区或者传统的社区的商圈。标准超市则选在小型社区或传统居住区。

张总做的各类商业业态选址要求和租金水平评价表

市场在变,思维也要变

在张总的演讲中,他提出了非常具有新意的“四变”新思维。即变“按图索骥”,为“照骥画图”——招商先行、按需规划;变”求同存异“,为”存同求异“——品牌之间的差异化与互补性;变“关门打狗”,为“长期共荣”——小河有水,大河才满;变“东鳞西爪”,为“整体运营”—— 品牌、营销、资产、资本。

针对四个一反常道的新思维,张总结合实例进行有理有据的阐述,让现场的嘉宾为之感叹:真的是这个道理。例如第一条“变‘按图索骥’,为‘照骥画图’——招商先行、按需规划”,在商业地产发展中,如果让规划先行,你不知道将来否招到你所“规划”的商家,因为你不知道商家需要的是什么样的地段和项目。项目建成后,如果不能兑现之前的承诺,最终导致消费者对这个项目失去信心。

芜湖365地产圈论坛

交流会现场嘉宾认真聆听——HOUSE365 摄

要想招商,先查“硬伤”

在商业地产中,既然要招商先行,按需规划,那么在招商之前要做的则是查自己的“硬伤”。首先项目的开发团队要查下自己的团队对商业品牌运营模式是否熟悉,很多商业地产的开发团队都是从做住宅起步的,对商业品牌运营模式并不懂,这个时候需要去“住宅化”,对商业品牌运营模式要有所了解。

商业地产开发中,涉及前期开发和后期运营,因此开发团队在项目的前期开发的时候,就要考虑到合作伙伴利益,然而现在很多商业地产开发商往往对合作伙伴的利益漠视,只顾自己的利益,开业后留下骂声一片。

此外,商业地产开发商还要查的“硬伤”有:物业产品规划设计的先天不足 (行政命令干预、规划失当、功能偏差、设计不匹配,等);对“养商”缺乏足够的信心和耐心(本应“养商”,实则“养伤”!) ;住宅开发运营模式的惯性积累。

华亿集团副总裁张靖激情演讲中——HOUSE365 摄

芜湖商业地产:四类城市,三类境遇

每一个城市的发展都有着自己的发展特色,商业地产发展与城市的经济发展是分不开的。芜湖在经济发展上划分是四线城市,可是商业地产发展却是三线城市的境遇,整体格局表现的特征是地产过剩,商业不足。

此外,全民投资下,自持与零售难以判断;招商难度大,运营团队不够专业等问题也是芜湖商业地产发展的总体特征。对此,张总无奈的总结道:“没有整体思维,双赢理念缺位,同盟渐行渐远,将来吾谁与归?”

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