库存|苏州住宅库存出清周期回升至5.9个月 连续三月回升

来源:365淘房 2016-09-08 08:08

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365淘房  进入下半年传统淡季,没有了土拍没有了地王,只有一场又一场开发商暖场活动,似乎苏州市场冷清了起来,随着“苏十五”条出台,楼市日成交仅仅60几套,需求十分低迷,自然库存出清周期也回升至5.9个月。

金九银十万套房源入市,开发商十分积极,楼市低迷,价格进入关键博弈期,9月政府即将推出27宗地块入市,苏州楼市历来有逢土拍必涨价的规律,目前处于金九银十前奏,开发商入市房源较为集中,价格优惠力度很大,对于刚需置业者可以趁此阶段及时选择合适房源。

苏州商品房市场库存上月增速2.1%   市场存量缓慢增长

 

商品房月度存量走势

 

图一、苏州商品房市场库存量与增速月度走势

           据365数据数据统计,截止上月底存量为99812套,1065万方。经历15个月的不断下滑,4月份终结下降模式,本月继续回升,但存量水平依然处于历史低位。

2016年苏州商品住宅市场存量依然不足  存量增速5.3%

 

商品住宅存量走势

 

 图二、苏州商品住宅市场库存量与增速走势

据365数据统计,2013年至2016年8月存量走势来看,从2015年1月至今年3月,存量一直持续下滑。与往年同期相比,16年8月份住宅存量是同期11年的0.81倍、12年的0.73倍、13年的0.52倍,14年的0.65倍,苏州住宅市场存量依然处于供不应求局面。进入下半年,苏州市场反应冷淡,房价短期内居高不下,需求能力跟不上,库存水平不断上扬,目前处于楼市博弈期,自然库存也快速增加,上月增速为5.3%,“苏十五”条出台虽然政策温和,但意义不同,限购条件还是压抑了部分需求,但9月份27宗地块待嫁,苏州楼市有逢土拍必涨价的规律,预计本月存量会有所减少。

苏州商品住宅出清周期为5.9个月      部分板块需求危机出现!

 

 

苏州住宅出清周期走势

图三、苏州商品住宅市场库存量与出清周期走势

   16年上半年,苏州首场土拍的平均楼面价为18830元/平米,苏州房价必过2万,而同期去年不过刚过万而已,而苏州为重要城市中存量及出清周期最少的城市,供需结构不平衡是事实,也是涨价导火索,开发商只有备货不足之忧而无有货难卖之愁,开发商有房也有溢价能力。

然而进入下半年,虽然房价超过20000元/平米,但市场需求快速下滑,虽然房价不断攀升,但库存压力已经有所增加,楼市进入拐点。面对南京高需求量低库存,而苏州节节攀升,苏州土豪最近肯定去避暑了。

 各区住宅出清周期及存量对比:   园区压力最大   吴中区库存最多

 

各区域存量走势

 

各区出清周期走势

 365数据中心统计,15年1月至16年8月,苏州房价短期内上涨过快,且15年地块进入开发销售阶段,大量房源入市,竞争激烈,买房选择性增加,部分板块已经处于价格博弈期,需求出现大幅减少,抢房场景、日光盘现象已经不是普遍现场,自然部分板块出现存量上涨态势,园区年初库存不敌相城屈居最后第二,目前已经超过相城,据悉园区某高端项目入市初期需要交纳2万元预约金才能看样板房,如今市场冷清,价格也稳定在36000元/平米左右,进入样板间也没有什么要求了,如今园区房价攀升难以持续,投资者也选择了观望,比较如今在园区买房,均价33000元/平米左右,一套100平米的房子,首付至少100万,月供要13000元/㎡,这明明是前几年的豪宅,现在只是园区普通的高层公寓价格,需求低迷也是正常现象,出清周期排首位。

吴江区库存最高  月出清周期为7.2个月

 

各区存量对比

 

365淘房数据中心统计,吴江区8月末住宅存量为16195套,存量面积为227.93万方,占比36%,为全区最高。按照前三个月月均销售31.8万方计算,出清周期为7.2个月,住宅市场较为平稳,但非住宅出清周期较高,风险极大。

苏州商品非住宅市场库存有所减少    2016年胶着现状依然很难改变

 

 

非住宅存量走势

图五、苏州商品非住宅市场库存量与增速走势

 

非住宅各物业类型存量对比

 

图六、苏州商品非住宅各类型区域市场库存量对比图

据365数据统计,2016年6月底,非住宅市场存量70513套,621.05万方,增速为-0.1%,存量小幅减少,市场理性导向占主线。非住宅市场存量一直保持市场高水平,存量高去化压力大是市场主旋律,因为出现了众多烂尾楼及商业包租不能履行,损害投资者利益的商业事件较多,为了保证商业市场能够正常运行,苏州出台了全国最严厉商业地产政策即苏州商业地产政策五条。规范商业地产经营行为,提高市场需求,保持合理库存是市场良性发展的必经之路。当然,即使苏州住宅已经完全不够卖的情况下,商业市场仅仅酒店式公寓风生水起,其他业态依然是一滩死水惊不起一丝涟漪!

按照目前存量总量与走势来看,2016年非住宅市场将继续保持高库存高风险趋势。

小编点评:16年上半年分别进行了两场土拍,地王频生,但价格已经到了一个新的阶段,市场需求难以接受,去化速度开始下降,随之出清周期也从年初2个月上升到本月5.49个月,且呈现明显上升趋势。两会后,苏州“苏十条”首先出台,然后上海深圳等一线城市相继出台严苛的调控政策,4月1日“房八条”又出台,但4月7、8日苏州首场大型土拍,共吸金250.76亿,整体楼面价18830元/平米 ,整体溢价率195.21%。土拍竞得开发商有40%首次进苏,而4月11日吴江土拍,绿地以14076元/平米又刷新了吴江新地王记录。5月份土拍戏剧不断,5月17日五宗准地王地块推迟出让,5月18日十宗住宅地块宣布限价,土拍当天23日流拍两块,24日无地王产生,苏州土拍可谓创全国先例,因效果明显奏效,南京也紧随其后出台限价令,可见政府对地王极其避讳。进入下半年楼市政策出台节奏放缓,苏州无土拍,忽然整个楼市冷了下来。

但十三五规划中确定今后五年GDP增长为6.5%,房地产依然为支柱产业,所以导致央行降准,为了更强有力的保证经济稳涨,其他救市措施还会陆续出台。作为准1.5线城市的苏州,相对于南京及一线城市,苏州房价上涨空间依然存在。只是目前15年地块持续面世,入市量增加过快,而价格居高,需求增速较少,短期内部分板块出现需求不景气现象,甚至部分区域出清周期回升至7.9个月,苏州出清周期整体呈现上升趋势。

9月27宗地块入市,8宗准地王限价地,预计土拍会非常火爆,苏州楼市有土拍效应,逢土拍必涨价,需求也会随之暴涨,金九银十本来就是传统营销旺季,政府在此刻出让土地,自然意义匪浅,因此本月极有可能出现以往楼市涨价热销情况。返回苏州365淘房>>

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