土拍|姑苏土拍捞金近80亿 市场黑马平安房产首次入苏

来源:365淘房 2015-09-07 16:15

365淘房 苏州讯苏州国土资源局近期公开网上挂牌2宗地块,一宗为混合用地,另一宗为纯住宅地块,出让土地面积共计23.13万方,苏州将迎来一场特别的土拍。此次土拍现场拍卖竞价将于2015年9月7日下午2点在干将西路980号地产大厦四楼拍卖大厅进行。经历两小时激烈角逐,最终由两市场黑马获得。平安不动产获得苏地2015-WG-19号地块拿地价40.4亿,溢价率64.95%,楼面价13712元/㎡;另一宗地块苏高新地块苏地2015-WG-20号地块拿地价39.2亿,溢价率83.63%,楼面价15141元/㎡。此次土拍共捞金79.6亿,整体溢价率为73.65%,整体楼面价为14381元/㎡。此次土拍结果又创姑苏区土拍历史新高。

 

开发商马甲大揭秘  深圳联新-平安不动产   一科科技-苏高新地产

深圳联新为平安不动产

深圳联新成立于2013年7月,在成立后的一年多时间里,它一直默默无闻。直到去年11月6日——其独资股东由平安不动产变成了深圳市陆虹投资管理有限公司(下称深圳陆虹),注册资本也由原来的500万变更为1个亿——这家公司自此开启了外挂模式,在中国土地市场上掀起了一轮风暴。

工商资料显示,深圳陆虹的大股东为上海安齐,持股比例99.868%,而上海安齐近期经过一系列股权变更后,如今的股权架构为平安不动产透过上海平安股权投资管理有限公司持其有小部分股份,平安内部各公司一些高管持大部分。而在这之前上海安齐则完全由平安不动产控制。

据悉在房地产开发端平安集团旗下不动产开发管理平台平安不动产的资产管理规模早已经超过500亿元,涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等多项不动产业务。2014年6月至2015年3月这段时间,房地产市场处于深度调整期,开发企业大多对土地投资持谨慎态度,而平安不动产却在此期间投入超过300亿元扩充土地储备,而首次进入苏州前皆不为所知。

且今年4月1日,平安集团还斥资63亿元,成为碧桂园第二大股东,持股9.9%。在并购主流开发商的同时,去年下半年到现在,平安集团旗下银行与多家开发企业达成战略合作关系,并提供高额授信额度,从选择的企业类型可以看出并非旗舰级的万科或者万达等标杆房企,而是清一色选择了近两年发展速度较快且具有相当发展优势的中等规模企业。此次拿地为平安单独拿地,但是按照以往惯例均已参股投资为主要参与方式,并不直接参与项目开发,此次项目或许会寻求主流开发商进行共同开发。

一科科技为苏高新地产

 

一科科技发展有限公司为苏高新地产公司马甲,曾经公司以一科金屋(以前的马甲)名义在2014年7月联合投资16亿元竞得长江路、邓尉路住宅地块(地块编号:苏地2014-G-34号).

 

【姑苏土拍捞金近80亿     73.65%高溢价率令人咂舌  深圳联新及一科科技皆为市场黑马】

 

地块  

位置

地块   

编号

面积 用 途 规划技术指标 成交总价(万元) 溢价率 楼面价    (元/㎡) 开发商
容积率
姑苏区劳动路南、胥台路东 苏地2015-WG-19号 地块一:68268.4 城镇住宅用地 ≤2.3 404000 64.95% 13712 平安不动产
地块二:55044.9 批发零售和城镇住宅用地 ≤2.5
姑苏区劳动路南、桐泾南路西 苏地2015-WG-20号 地块一:55288.0 城镇住宅用地 ≤2.3 392000 83.63% 15141 苏高新地产
地块二:52691.7 ≤2.5
整体情况 796000 73.65% 14381

 

 

 

 

苏地2015-WG-19号苏地2015-WG-20号两地块紧邻,且南北分开地块容积率分别是2.3与2.5,宗地其他属性基本一致,由于苏地2015-WG-19号地块中有部分商业,因此楼面价仅仅比2015-WG-20号地块高出67元/㎡。但由于地块总价较好,政府特意分开出让也是情理之中。但是最终苏高新拿地楼面价(苏地2015-WG-19号地块拿地价40.4亿,溢价率64.95%,楼面价13712元/㎡)超过平安不动产(苏地2015-WG-19号地块拿地价39.2亿,溢价率83.63%,楼面价15141元/㎡),只能说土豪!任性!

纵观整个姑苏区,虽然有平江新城、沧浪新城及金阊新城不断从姑苏板块边界崛起,不断有新地块出让,但核心区域地块极为稀缺。近期最新项目也仅仅是前年朗诗相门绿郡项目地块,也是苏大与朗诗合作项目,虽然入市均价高达25000元/㎡,但依然受市场欢迎,可见姑苏城内新房稀缺价值极高。而且政府核心区域内较长时间内再也无法供给体量如此大且地段如此好的住宅地块。

 

姑苏城绝版地块      楼面价近15000元/    未来规划很好 开发商拿地不亏

 

 

苏地2015-WG-19号苏地2015-WG-20号两地块地块位于姑苏区金阊板块,地段稀缺。地块周边项目以二手房项目(万科金色家园、中海胥江府、云庭、景运家园等)为主均价14500-22000元/平米,唯一新房中海凤凰熙岸,在售均价为20000元/平米。按照地块容积率为2.3-2.5,项目地块主要以高层为主,平均楼面价为14381元/平米,按照房价上涨速度来看,且根据地块打造产品层次,预售售价超过25000元/平米,虽然此价格目前较高,但项目入市时期,姑苏区核心板块并无其他竞争项目,稀缺性又会增加项目价值,故开发商拿地风险并没有想象中高。

地块地段优势明显:地块临近狮山CBD商圈、家乐福商圈,与石路、观前商业圈也在10分钟车程内;周边交通网络也很完善,西环快速路,通达苏州各个城区;而2014年将开通的轻轨2号线,有双站(劳动路站、胥江路站)未来还有较道交通5号线贯通;教育资源方面,还有教育局直属公办初中——苏州胥江实验中学,地块有规划内沧新第一小学,沧新第二、第三幼儿园;与项目邻近的三香路沿线,更有苏州市政府、苏州行政服务中心、苏州大学附属二院、家乐福超市、金融(建设银行、农业银行、工商银行、招商银行等)、雅都大酒店、胥城大厦等多重生活配套;城区稀奇的胥江河沿河商业及景观资源。

未来配套设施规划完善:

 

 

 

a)      商住混合用地的西北角(胥涛路与胥台路交叉口东南)设置基层社区级社区中心1个,包含居委会(社区)办公用房、社区文化活动站、菜市场、老年人活动中心、社区卫生服务站等。

b)      将原控规中的沧新第三幼儿园用地调整为沧新第一小学用地,办学规模由原来的10轨增加至12轨。原沧新第三幼儿园用地调整至原地块的东北侧;此外结合规划人口的增加以及考虑到劳动路北侧居民的需求,将原控规中位于桐泾南路东侧的沧新第二幼儿园的规模适度扩大,并调整至桐泾南路以西。

c)      沿胥江的旅游配套商业用地结合北侧用地布局的调整,位置适当东移。

d)      轨道交通五号线穿越地块中部,港务路站位于地块中间。返回苏州365淘房>>

 

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