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商铺收益方法

http://www.house365.com 2011年01月27日 10:26 365地产家居网 点击:

  所谓商铺收益是指以商铺为主体的获得收入,既包括商铺的经营收入(出租收入)又包括物业出售(即商铺自身价值)的收入,是通过资本市场或资金市场借助商铺进行投资得到的收益总称,商铺的收益方法通常通过投资回报率表现。

        投资回报率定义:是指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。
  
  固定计算公式:投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%
  
  以龙江片区商铺为例,面积约50平方米,售价约150万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是150元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得7500元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:
  
  套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=7500元×12/150万元,通过计算,我们得出这套物业的年投资回报率将是:6%。


  
  要是这个投资者转手放出,并以165万元成交,那么它的投资回报率=(165-150)/150,通过计算,我们得出这套物业的总投资回报率将是:10%。
  
  商铺投资收益率四种算法目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?以下为大家介绍四种商铺投资收益率算法:
  
  1.租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
  
  优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。
  
  不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
  
  2.租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
  
  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
  
  不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
  
  3.内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
  
  上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
  
  优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。
  
  不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。
  
  4.简易国际评估法基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
  
  

来源: HOUSE365.COM   【阅读推荐】【地图找房

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