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4月楼市资金“转舵”:商业地产走出独涨行情

来源:东方早报 2010-05-26 09:44 365地产家居网 点击: 评论
  一份来自中介机构的报告显示,4月国内房地产资金流向出现"转舵"迹象,主要去向是商业、写字楼市场,其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场,目前未有定论。
  
  根据中原地产对全国12个大中城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、长春、南京、杭州)的监测,中原集团研究中心高级经理刘渊预计,短期内各地楼市成交量进一步下跌的可能性较小,未来几周市场仍将保持低位盘整态势。
  
  武汉可能是个异数,上周武汉新房市场成交量逆市而上,比前一周增长近两成,周成交量高于2009年平均水平。
  
  标杆房企联手拿地
  
  上周12个大中城市的宅地供应状况不甚理想,在供应连续4周不足100公顷的基础上,上周除重庆新增一幅近15公顷较大宅地外,其余16幅均小于10公顷,成为年内周供应的第三低点。
  
  根据中原地产的监测,上周土地成交138公顷,较新政前周平均下降29%,溢价率为19%;土地流标率仅约12%,个别热点地块仍受到标杆房企追捧。
  
  中原地产的数据显示,上周北京有5幅宅地成交,分别由中粮万科、北京建工、金融街、中铁、首开5家大型国企拿下,由于出让底价的制定仍参考市场高峰时期成交价,致使成交溢价普遍不高。二线城市中,除杭州一幅西湖区小地块溢价72%外,其余均以底价或略高于底价的价格成交;保利、万科各以底价分别拿下沈阳、杭州两幅小地块。

  
  中原地产注意到近期开发商拿地的一个新动向--联手拿地的案例正在增加,其中尤以标杆房企为甚。上周绿城、浙江西子房产及杭州紫元教育组成联合体拿地,以17亿元投得杭州一幅11公顷宅地;而万科同中粮在北京联手拍下房山7.8公顷的小幅地块。
  
  对上述联手拿地现象,刘渊说,在调控大环境下开发商融资受限,联合开发可降低资金压力。
  
  资金转向商业地产
  
  通过监测数据,中原地产还发现,4月国内房地产资金流向出现"转舵"迹象。
  
  在写字楼土地市场供应方面,据中原地产监测,12个大中城市4月均无新增用地供应;成交方面,仅上海、广州两地有办公用地成交情况,成交土地共5幅,总面积是8.87万平方米,可开发面积25.21万平方米,环比(比上月)有大幅度增长。4月上海成交4块土地,均坐落于嘉定区,面积约6.11万平方米,平均楼面地价为3564元/平方米。
  
  写字楼4月适逢传统房地产销售旺季,写字楼供求量均大幅放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米,环比大幅度增长181.90%;销售面积62.70万平方米,环比增长72.43%,供求比是1:0.8。
  
  其中新增供应量最大的是北京和上海,环比增幅均超过100%,供应面积分别为13.10万平方米和30.17万平方米;成交方面,北京、深圳销售面积亦有大幅度增加,环比均超过100%,成交面积分别为32.86万、5.77万平方米。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元,其中北京写字楼价格创出一年来新高。
  
  写字楼市场租赁方面,各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖,租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升,涨幅达到2%左右,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%;准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右,四大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地写字楼租赁市场已明显走出"谷底"。
  
  在写字楼市场空置率方面,上海、深圳甲级写字楼空置率下降,降幅分别为4.60%、60.99%,北京空置率则大幅度上升;准甲级写字楼除上海空置率下降外,北京、深圳空置率均出现明显上升,升幅分别为24.41%、39.06%;广州写字楼空置率无明显变化。
  
  刘渊认为,随着各地的细则纷纷出台,住宅成交萎缩将成为持续状态,而商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为受益者。在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产。
  
  4月四大城市 写字楼租金涨跌
  
  
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